Desgravar reforma vivienda habitual: Guía y requisitos para el IRPF en 2026
Mejorar nuestro hogar es siempre una inversión en calidad de vida, pero también puede ser un excelente movimiento fiscal. En nuestro despacho de García & Villalobos en Granada, una de las consultas más recurrentes que recibimos por parte de propietarios de toda España cuando se acerca la campaña de la renta es clara: ¿se puede desgravar una reforma en la vivienda habitual?
La respuesta corta es sí, pero con matices muy importantes. Atrás quedaron los años en los que cualquier obra menor, como cambiar los azulejos del baño o pintar el salón, suponía una ventaja fiscal directa. En la actualidad, para desgravar reforma vivienda habitual, la legislación tributaria y los fondos europeos exigen que estas obras estén enfocadas en la mejora de la eficiencia energética y la sostenibilidad.
A continuación, te explicamos al detalle qué tipo de intervenciones son válidas, qué porcentajes puedes recuperar y cómo declarar correctamente la reforma vivienda habitual IRPF para no perder dinero.
¿Se puede desgravar una reforma en la vivienda habitual? Requisitos generales
Para que la Agencia Tributaria apruebe tu deduccion reforma vivienda habitual, las obras deben cumplir una serie de condiciones innegociables. El objetivo de Hacienda es premiar a aquellos ciudadanos que reducen el consumo energético de sus inmuebles.
Los tres requisitos fundamentales que debes cumplir a la hora de desgravar obras vivienda habitual son:
- Titularidad y uso: Debes ser el propietario de la vivienda y esta debe constituir tu domicilio fiscal y residencia habitual (o estar destinada al alquiler, como veremos más adelante).
- Medios de pago trazables: Jamás pagues en efectivo. Para tener derecho a la deduccion por rehabilitacion vivienda habitual, todos los pagos al constructor, instalador o arquitecto deben realizarse mediante tarjeta de crédito/débito, transferencia bancaria o cheque nominativo. Debes conservar las facturas desglosadas con el NIF del profesional.
- El Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Este es el documento clave. Necesitarás contratar a un técnico cualificado para que emita un certificado energético antes del inicio de las obras y otro después de finalizarlas. La diferencia entre ambos certificados es lo que demostrará a Hacienda que la obra ha mejorado la eficiencia del hogar.
Tipos de deducción por rehabilitacion vivienda habitual en el IRPF
Dependiendo del impacto que haya tenido tu obra en el consumo energético, podrás acogerte a uno de los siguientes tres tramos de deducción en tu declaración de la renta 2026 (correspondiente al ejercicio fiscal 2025):
1. Deducción del 20% por reducción de demanda de calefacción y refrigeración
Si has realizado obras que reducen al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración de tu casa, puedes deducirte el 20% de las cantidades pagadas.
- Ejemplo típico: Sustitución de ventanas antiguas por unas de doble cristal con rotura de puente térmico, o la instalación de toldos y persianas térmicas.
- Límite máximo: La base máxima de deducción es de 5.000 euros anuales.
2. Deducción del 40% por reducción del consumo de energía primaria no renovable
Si la reforma es más profunda y consigues reducir en al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o bien mejoras la calificación energética de la vivienda para obtener una clase «A» o «B», la deducción asciende al 40%.
- Ejemplo: Instalación de paneles solares fotovoltaicos, sustitución de una caldera de gas antigua por un sistema de aerotermia, o mejora integral del aislamiento térmico de paredes y techos.
- Límite máximo: La base máxima sobre la que aplicar este 40% es de 7.500 euros anuales.
3. Deducción del 60% para edificios completos: ¿Desgrava el arreglo de fachada?
Muchos clientes que viven en comunidades de propietarios nos preguntan si desgrava el arreglo de fachada. La respuesta es un rotundo sí. De hecho, es la opción más beneficiosa.
Si la comunidad de vecinos aprueba obras de rehabilitación energética en todo el edificio, podrás desgravar gastos rehabilitación fachada. Para aplicar esta deducción del 60%, las obras deben reducir el consumo de energía primaria no renovable en un 30% como mínimo, o lograr que el edificio alcance la calificación energética «A» o «B».
- Ejemplo: Instalación de un Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior (SATE) en la fachada del bloque de pisos, reparación integral de la cubierta con materiales aislantes o renovación de la sala de calderas comunitaria.
- Límite máximo: En este caso, la base máxima asciende a 5.000 euros anuales, pero el exceso se puede deducir en los cuatro ejercicios siguientes, con un tope acumulado de 15.000 euros.
¿Es posible desgravar reforma segunda vivienda?
Otra duda muy frecuente en nuestra asesoría es si se puede desgravar reforma segunda vivienda. Históricamente, las ventajas fiscales estaban reservadas exclusivamente a la residencia principal. Sin embargo, la normativa actual sobre eficiencia energética ha abierto ligeramente la mano.
Puedes aplicar la deducción por mejora de la eficiencia energética en una segunda residencia siempre y cuando la tengas alquilada como vivienda habitual a un tercero, o si tienes la expectativa de alquilarla antes del 31 de diciembre del año siguiente al de la finalización de las obras.
Si se trata de tu apartamento en la playa o tu casa en el pueblo de uso exclusivo para tus vacaciones, lamentablemente no podrás aplicar las deducciones estatales por eficiencia energética en la cuota del IRPF. No obstante, si la alquilas, todos los gastos de reparación y conservación (fontanería, pintura, arreglo de tejados) sí serán deducibles como «gasto necesario» para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario, reduciendo así los impuestos que pagas por los ingresos del alquiler.
Cómo justificar la reforma vivienda habitual IRPF ante Hacienda
Para evitar que la Agencia Tributaria paralice tu devolución o te envíe un requerimiento, debes tener un expediente impecable. Desde García & Villalobos recomendamos a todos nuestros clientes preparar una «carpeta fiscal de la obra» que contenga:
- Licencias de obra: Permisos municipales pagados y concedidos por el Ayuntamiento.
- Certificados Energéticos (CEE): El previo a la obra (con una antigüedad máxima de dos años) y el posterior (emitido tras finalizar la reforma). Ambos deben estar debidamente registrados en el organismo autonómico competente.
- Facturas detalladas: Nada de conceptos genéricos como «reforma en domicilio». La factura debe detallar los materiales (ej. ventanas PVC, marca y modelo de la aerotermia) y la mano de obra.
- Justificantes bancarios: Los extractos del banco donde se vea claramente el cargo de la transferencia hacia la cuenta del constructor.
Preguntas frecuentes sobre desgravar la reforma de tu vivienda habitual
¿Puedo incluir el coste del certificado energético o del arquitecto en la deducción?
Sí. La ley permite incluir dentro de la base de la deducción no solo el coste de los materiales y la mano de obra del constructor, sino también los honorarios de los profesionales que han intervenido (arquitectos, aparejadores), el coste de emisión de los certificados de eficiencia energética y los gastos derivados de solicitar las licencias de obras en el Ayuntamiento.
He instalado placas solares, ¿tengo derecho a otras ayudas además de la deducción en el IRPF?
Sí, y son compatibles, pero debes tener cuidado al declararlas. Si tu Ayuntamiento te ofrece una bonificación en el IBI por instalar placas solares, o si has recibido una subvención directa de los fondos europeos Next Generation, debes descontar el importe de esa subvención de la base de tu deducción. Es decir, no puedes desgravarte en el IRPF la parte de la obra que ya te ha pagado el Estado mediante una ayuda directa.
Si mi comunidad de vecinos arregló la fachada, ¿cómo calculo mi parte para desgravar gastos rehabilitación fachada?
El administrador de fincas de tu comunidad debe proporcionarte un certificado oficial donde se detalle el coste total de la obra, el importe total de las ayudas públicas recibidas (si las hay) y el coeficiente de participación de tu vivienda (tu cuota de la comunidad). Aplicando ese porcentaje al coste total financiado, obtendrás la cantidad exacta que debes introducir en tu borrador de la renta para aplicar la deducción del 60%.
¿Las obras de accesibilidad, como poner un ascensor o rampas, desgravan?
A nivel estatal, las deducciones actuales por rehabilitación están centradas casi en exclusiva en la eficiencia energética. Sin embargo, muchas Comunidades Autónomas tienen sus propias deducciones autonómicas (tramo autonómico del IRPF) para obras de adecuación de la vivienda habitual por motivos de discapacidad, lo que incluye ampliación de puertas, instalación de rampas o adaptación de baños. Te recomendamos consultar la normativa específica de tu comunidad de residencia.
