Un contrato de arras es principalmente un acuerdo privado, bastante sencillo en apariencia, donde comprador y vendedor establecen los compromisos principales antes de dar el gran salto a la compraventa definitiva. Parece poco, pero no lo es: permite a ambas partes poner sobre la mesa sus garantías y, sobre todo, sus verdaderas intenciones. Aquí el comprador suele adelantar una cantidad (ese famoso «señal»), que no es en absoluto simbólico, sino una muestra real de compromiso, para sacar la vivienda del escaparate inmobiliario.
No todo es color de rosa, claro. Este documento da un marco legal en el que ambas partes se sienten más seguras. Por ejemplo, si alguien decide renunciar, las consecuencias pueden ser tajantes y están recogidas nada menos que en el artículo 1454 del Código Civil, aunque será necesario revisar qué tipo de arras se ha pactado. Si escoges las penitenciales, las reglas están claras:
- El comprador pierde la cantidad entregada si se echa atrás, así de simple.
- El vendedor devuelve el doble si decide retirarse tras recibir la señal.
En el fondo, este contrato es como una barrera protectora bastante efectiva. Sirve tanto para formalizar el interés de compra como para disuadir a los «arrepentidos». Sin duda, en el mundo inmobiliario donde la competencia y los nervios son moneda corriente, este acuerdo ayuda a despejar dudas y dejarlo todo mucho más claro entre ambos antes del encuentro definitivo ante notario.
¿Qué tipos de contrato de arras existen y cuál me conviene?
Hay quien piensa que todas las arras son iguales, pero en la realidad legal española, la diferencia puede ser enorme y conviene no perderse. De hecho, existen tres tipos principales según cómo lo han decidido los jueces y la ley: confirmatorias, penitenciales y penales.
| Tipo de arras | ¿Permite desistir del contrato? | Consecuencia del incumplimiento | Regulación principal |
| Confirmatorias | No | Se puede exigir el cumplimiento o resolución con indemnización. | Art. 1124 Código Civil |
| Penitenciales | Sí | El comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve duplicada. | Art. 1454 Código Civil |
| Penales | No | Se exige el cumplimiento o la resolución, además de la penalización. | Cláusula penal |
El matiz puede cambiarlo todo, así que es clave especificarlo negro sobre blanco en el propio contrato. Por cierto, si se olvida ponerlo (algo que sucede más a menudo de lo que parece), los tribunales suelen decir que son confirmatorias, lo que puede ser un pequeño pero importante problema si no era tu intención.
Arras confirmatorias
Con las arras confirmatorias, lo que realmente importa es señalar que las partes han llegado a un acuerdo básico. Aquí la señal no permite cambiar de opinión sin consecuencias, porque el trato queda prácticamente sellado. Si hay un fallo, el que resulta perjudicado puede escoger básicamente entre:
- Reclamar el cumplimiento forzoso, obligando a la otra parte a seguir adelante con la operación.
- Solicitar la resolución y daños, de acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil, para intentar resarcirse de lo perdido.
Este mecanismo suele dar tranquilidad a quien quiere asegurarse de que la otra parte no se va a arrepentir a última hora, y no deja demasiado margen para cambios de humor.
Arras penitenciales
Las penitenciales son las más comunes en las compraventas de vivienda, tan habituales que el propio artículo 1454 del Código Civil las regula de manera precisa. La clave es que dejan abierta una puerta de salida para ambas partes, claro que pagando una consecuencia.
- El comprador pierde la cantidad que adelantó si decide no seguir adelante.
- El vendedor que se echa atrás devuelve el doble, sin discusión.
Eso sí, para que haya penalización justa, es crucial que en el texto del contrato se deje claro de qué tipo de arras hablamos y que se indique el derecho a desistir, como dice el artículo 1454. Si esto se pasa por alto, puedes llevarte alguna sorpresa desagradable.
Arras penales
Si hablamos de arras penales, aquí el contrato funciona como una especie de penalización económica si uno de los dos no cumple. No permite arrepentimientos libres, y la sanción está para asustar a los que jueguen con fuego. Si hay incumplimiento, la parte dañada puede:
- Exigir la realización del acuerdo y la penalización acordada.
- Romper el contrato y pedir la indemnización estipulada en las arras, lo que suele equivaler a quedarse con la señal o reclamar el doble.
Por tanto, este tipo de arras pone un freno fuerte a quienes conozcan bien las reglas y sepan a lo que se están exponiendo.
¿Cómo debe ser un modelo de contrato de arras para que sea válido?
Si quieres dormir tranquilo, lo importante es que el contenido sea concreto y deja poca cabida a la interpretación. Hay quien se atreve a redactarlos sin asesoría, pero puede salir caro si algo se omite o queda ambiguo. Nosotros aconsejamos poner especial atención en ciertas cláusulas:
- Identificación clara de las partes: Nombres, DNI, dirección de compradores y vendedores. Sin esos datos, el contrato pierde fuerza.
- Descripción detallada del inmueble: Incluye dirección, datos catastrales y lo que dice el Registro de la Propiedad. Mejor dejar pocas dudas.
- Precio total y modo de pago: Poner el importe final y cómo se piensa abonar el resto, ya que a veces no es todo en efectivo.
- Cantidad de las arras: Especificar el número exacto entregado, y la forma en que se realiza el pago (transferencia, cheque, por ejemplo).
- Naturaleza del contrato: Aquí hay que ser cristalino sobre si son confirmatorias, penitenciales o penales. Este punto puede ser decisivo en caso de problemas.
- Plazo para formalizar: Conviene dejar clara la fecha tope para elevar la venta a escritura pública ante notario. Si hay hipoteca de por medio, conviene preverlo.
- Distribución de gastos: Precisar si notaría, registro, impuestos como ITP o IVA, plusvalía y demás los paga el comprador, el vendedor, o cómo se reparte.
- Situación legal y cargas: El vendedor debería dejar constancia de que la vivienda está libre de ocupantes, hipotecas u otros problemas. Cualquier cosa pendiente, reflejarla.
- Consecuencias del incumplimiento: Aunque casi siempre las define el tipo de arras, es útil dejarlas por escrito otra vez, para evitar discusiones futuras.
- Fecha y firmas: Sin esto, el papel no sirve. La fecha y la rúbrica de ambas partes dan verdaderamente validez legal al contrato.
No todos los casos son iguales, así que a veces resulta útil añadir anexos, detalles específicos o aclaraciones dependiendo del acuerdo. Mejor pecar de detallista que perder luego el sueño por un malentendido. Si necesitas asesoramiento o ayuda para cualquier gestión hipotecaria, contacta con nosotros.
Es importante que sepas todos los puntos clave de este documento, ya que no saber, por ejemplo, si una inmobiliaria puede firmar un contrato de arras, o qué es una licencia urbanística puede traerte dolores de cabeza y gastos inesperados. Por ello, contar con un equipo experto como el de García Villalobos te permite comprar una casa con total seguridad en todo momento.
Preguntas frecuentes sobre el funcionamiento del contrato de arras
¿Cuánto dinero se entrega normalmente en las arras?
La ley guarda silencio sobre cifras exactas, así que el sentido común y las costumbres del mercado son el barco donde navegar. Normalmente la cantidad entregada suele ser entre el 5 % y el 10 % del valor total del inmueble. Por situarnos: si compras una vivienda de 250.000 €, lo más frecuente es dejar una señal de entre 12.500 y 25.000 €. Cifras nada desdeñables y que las partes negocian hasta encontrar el punto justo.
¿Qué plazos se suelen establecer?
No es raro que surjan dudas sobre cuánto hay que esperar desde la firma del contrato de arras hasta la escritura pública. Como la ley no marca límites, este tema es puro pacto entre las partes y suele ir al contrato para evitar líos. Lo habitual es que el calendario oscile entre 30 y 90 días. No es regla inflexible, pero este tiempo suele alcanzar para que el comprador gestione su hipoteca y el vendedor prepare papeles. Por cierto, si hay buenas razones, se suelen pactar prórrogas fácilmente.
¿Cómo funciona el proceso si una de las partes se echa atrás?
En este caso, depende del tipo de arras acordadas. En el caso de las arras penitenciales, las reglas del juego son claras:
Cuando el comprador abandona, sea por dudas o imprevistos, pierde la señal. El vendedor puede quedarse tranquilo con esa cantidad.
Si es el vendedor quien desiste, ya sea porque aparece otro comprador o por cualquier otra razón, está obligado a devolver el doble de lo recibido. Así, la persona compradora recupera lo que pagó y recibe otro tanto más de compensación.
Si, en cambio, el acuerdo fue de arras confirmatorias, la historia cambia. La parte perjudicada puede reclamar ante un tribunal que el otro cumpla el contrato, o una indemnización mediante pruebas de los daños que el incumplimiento haya generado.
